리얼티 인컴 저평가된 상업 리츠 부동산 주식 분석

안녕하세요. 최근 미국주식시장이 조정을 받으면서 힘든 시간을 보내고 계시는 분들이 있나요?

기술주 외에도 저평가된 다른 분야의 주식에 대해 지속적으로 관심을 갖고 발굴하고 있습니다.

 

그 중에서 오늘은 리얼티 인컴(realty income, 티커: O)에 대해 알아보겠습니다.

 

리얼티 인컴은 은퇴자를 위한 유명한 월배당 주식이다.

리얼티 인컴은 한국에서 너무나 유명한 월배당 주식으로, 배당금인상을 쉬지 않고 연속적으로 23년째 이어오고 있는 기업입니다. 리얼티인컴은 회사 웹사이트에 당당히 The Montly Dividend Comapny(월배당회사)라는 이름을 붙이고 있습니다. 올해 6월에도 배당금인상을 하면서, 월배당주식의 견고한 입지를 다졌습니다. 코로나 여파에도 불구하고 배당금인상을 하는 리얼티 인컴에게 보다 관심을 가져볼 필요가 있다고 생각합니다.

 

현재 배당율은 4.7% 수준이며, 다음 배당락일은 9월30일입니다.(9월29일까지 사면 배당금을 받을 수 있겠죠.)

코로나 여파에도 불구하고 리얼티 인컴은 배당금을 꾸준히 증가시켜왔습니다. 사람들간의 접촉이 생길 수 밖에 없는 상업용부동산 임대사업을 하는 리얼티 인컴은 이러한 상황에서도 배당금을 증가시킬 수 있는 재정상황과 힘이 있었습니다. 2008년 미국 금융위기 때도, 2020년 코로나 바이러스에도 배당금을 지속적으로 지급해왔습니다.

그런데 더 놀라운것은 리얼티 인컴이 배당금만 잘 주는 회사라고 생각하면 안된다는 것입니다. 과거 역사 주가 차트를 보면 지속적으로 우상향 해온 것을 알 수 있습니다. 그렇다면 연수익률은 어느정도 될까요? 다른 지수대비 성과는?

리얼티 인컴의 실적

리얼티 인컴에 1994년에 100달러넣고 투자했을 때 다른 지수(다우, 나스닥, S&P500)과 비교했을 때 차트 모습입니다. 한 눈에 봐도 리얼티 인컴의 수익률이 훨씬 높습니다. 평균연수익률을 보면 리얼티인컴은 약 15.3%, 다우지수:9.7% S&P500:10.1% 나스닥: 10.5%으로 리얼티인컴의 압승입니다. 배당율도 높고, 배당금도 꾸준히 증가시키면서 주가도 지속적으로 상승할 수 있는 기업에 대해 들어본 적이 있나요? 사실 코로나 이전에 리얼티 인컴을 매수하고 싶었는데 항상 고평가되어 있어서 망설였던 주식입니다.

리얼티 인컴의 주요고객

walgreens(소매 약국), 세븐일레븐(다 아시는 편의점), 달러 제네럴(한국으로 치면 다이소같은 저렴한 생필품기업), 페덱스, LA피트니스(코로나 때문에 아무래도 체육관 업종은 힘들겠군요.. 팰로톤같은 홈트레이닝이 유행하니), 영화관(이것도 코로나 여파로 힘들겠네요), 월마트, 크로거(고급 식품소매점), CVS(약국 소매), 홈디포 등이 있습니다. 리얼티 인컴의 고객들은 다양한 산업들을 포함하는데, 소위 말하는 필수소비기업들, 약국 등을 포함해서 안정적인 매출이 가능해 보이는 한편, 체육관이나 영화관(유럽의 코로나 2차 재확산, 영화 좌석수 감소) 종류는 코로나 이후에 매출타격이 있을 것 같습니다. 최근 realty income의 발표에 따르면, 최근 8 월에 지불해야 할 임대료의 93.5 %를 징수했다고 발표했는데 이는 코로나 바이러스 폐쇄의 경제적 영향이 최악인 6 월의 징수율 87.8 %에서 크게 개선 된 것입니다. 

Realty Income의 상위 4 개 산업 (연간 임대료의 약 37 %), 즉 편의점 (2020 년 2 분기 임대 수익 12 %), 약국 (9.1 %), 달러 상점 (8.1 %), 식료품점 상점 (8 %)은 필수 상품을 판매하고 유행병 기간에도 계속 번성했습니다. 그 결과이 회사는 7 월 99.8 %, 2 분기 99.7 %에 비해 8 월에 이들 산업의 임차인으로부터 지불해야 할 임대료의 99.7 %를 받았습니다. 이외에도 리얼티 인컴의 부동산 산업 포트폴리오는 자동차, 식당, 통신, 항공우주, 신발 등도 갖고 있다. 코로나 여파에서도 지속적으로 매출을 올릴 수 있는 산업군이 다수 포함되어 있어서 가능한 일이라 생각됩니다.

 

리얼티인컴은 소매가 83.9%로 대부분을 차지하며, 그외에 산업, 사무실, 농업 등이 있습니다. 그리고 대부분 미국에 있으며, 영국에 일부 식료품 소매점이 있습니다.

리얼티 인컴 어닝실적

2020년 2분기는 실적예상치 대비 EPS와 매출 둘다 beat했다. 과거 실적발표를 보면 miss한게 꽤 보이는데, 예상치대비 작은 수준차이로 miss한 것들이 많다. 과거부터 현재까지 매출와 EPS를 보면 지속적으로 천천히 성장해온 것을 확인할 수 있다. 다음 3분기 실적발표는 11월 3일이다.

 

Tiprank에 따른 리얼티 인컴의 consensus는 moderate buy(4 buy, 3 hold)이며, 평균가격목표에 대해 11.5%의 주가 상승 여력이 있습니다.

또한 리얼티 인컴의 12개월 선행 EPS도 우상향을 그리며 올라가는데 주가는 그에 미치지 못하고 있는 저평가된 그림입니다. (아름답다)

리스크

• 우리 주식에 대해 지불 한 가격이 내려갈 위험이 있으며 원래 투자의 일부 또는 전부를 잃을 수 있습니다
• 배당금의 성장률이 느려지거나 배당금이 감소하거나 배당금이 전혀 선언되지 않을 수있는 위험이 있습니다.
• 배당금 지급을 지원하기 위해 임차인의 임대료에 의존하는 부동산 소유와 관련된 위험이 있습니다. 매월 배당금을 지급하기 위해 생성하는 현금 흐름은 다음과 같이 제한적이거나 통제 할 수없는 다양한 요인의 영향을받을 수 있습니다.
  • 부동산이 위치한 지역의 수요 부족
  • 기존 세입자를 유지하고 새 세입자를 유치 할 수 없음
  • 공간 공급 과잉 및 시장 임대료 변경
  • 임차인의 신용도 및 임대료 지불 능력이 감소하여 운영, 현재 경제 상황 및 다른 운영 업체와의 산업 내 경쟁에 영향을받을 수 있습니다.
  • 임차인의 불이행 및 파산, 임차인이 적시에 임대료를 지불하지 않거나 임차인이 계약 의무를 준수하지 않음
  • 부동산이 위치한 지역의 경제적 또는 물리적 감소
  • 우리 재산의 물리적 상태의 악화

 

COVID-19 대응

우리 동료

• 모든 직원이 필요한 도구를 갖출 수 있도록 IT 부서에서 지원하는 보안 시스템을 통해 모든 직원을 원격 작업으로 전환했습니다.
• Microsoft Teams를 활용하여 정기적 인 커뮤니케이션, 공동 작업 및 지속적인 교육을 지원
• 부서 및 직원과 정기적으로 체크인 전화를 예약 한 CEO를 포함한 팀 리더와의 대화 확대
• 경제적 어려움을 겪고있는 직원이 PTO (유급 휴가) 시간을 현금 보상으로 전환 할 수 있도록 지원

우리의 클라이언트 | 임차인

• 상호 유익한 결과를 촉진하기 위해 세입자와 정기적인 대화에 참여
• 전염병으로 인해 징수되지 않은 임대료의 대부분을 대표하는 세입자와 연기 계약을 논의했습니다.

주주 | 투자자

• 여러 애널리스트가 주최하는 컨퍼런스 콜, 비딜 로드쇼 및 투자자 컨퍼런스로 표준 분기 별 수익 콜을 보완하여 대유행의 즉각적인 여파에서 투자 커뮤니티에 적극적으로 참여
• 5 월에 6 억 달러의 채권 거래를 발행하여 회사의 유동성 위치를 강화하여 합리적인 가격의 자본에 지속적으로 접근 할 수 있음을 보여줍니다

우리의 커뮤니티

• 직원들이 할 수있는 곳에서 지원하거나 자원 봉사 할 방법을 계속 찾도록 장려했습니다.
• 샌디에고 COVID-19 커뮤니티 대응 기금에 25,000 달러 기부
• Green Team이 후원 한 가상 자원 봉사 및 교육 활동

마지막 코멘트

리얼티 인컴이 서비스나우나 스퀘어같은 화려하고 혁신적인 성장주는 아니지만 지속적인 배당금지급, 배당안정성, 포트폴리오의 안정성과 섹터분산을 강화해줄 수 있는 좋은 옵션이 될 수 있다고 생각됩니다.